L’esperto stimatore è una figura essenziale per calcolare il valore di un immobile pignorato, che dal 2015 deve obbligatoriamente affiancare il giudice durante il processo. Per scoprire in cosa consistono le sue responsabilità e attività, iscriviti al corso Il sistema perizie e stime (12 CFP) in partenza il 2 dicembre!
Il valore di un immobile non è dato semplicemente dal numero dei suoi metri quadrati, motivo per cui dal 2015 il valore delle proprietà pignorate deve essere calcolato con il supporto di un esperto stimatore, presenza che prima dell’entrata in vigore della L. 132/2015 restava solo eventuale.
Una riforma non del tutto inaspettata; la legge, infatti, recepisce alcune prassi virtuose già presenti in molti uffici giudiziari grazie alle quali è stato possibile superare il ricorso a parametri ormai obsoleti. Questo perché l’esperto stimatore è tenuto a offrire una quantificazione il più possibile aderente al valore di mercato, utilizzando come criteri principali la metratura dell’immobile e il valore al metro quadro, esponendo gli elementi che portano a ridimensionarne il valore. Tra questi, gli oneri di regolarizzazione urbanistica, dell’uso e del livello di manutenzione dell’immobile, dello stato di possesso, dei vincoli e oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo e, infine, delle eventuali spese condominiali insolute.
Come si intuisce da termini come analiticamente o in maniera distinta che compaiono nell’art. 568 cpc, quello dell’esperto stimatore è un mestiere certosino. “La perizia deve essere caratterizzata da un elevato livello di precisione e l’iter che conduce alla stima deve risultare controllabile in ogni suo passaggio” spiega Angela Scala, consulente tecnico forense e referente del corso Il sistema perizie e stime. “Basti pensare che tra i compiti dell’esperto rientra anche l’esame della sanabilità (e il calcolo dei presumibili costi) di opere abusive e della pendenza di eventuali procedure amministrative di condono, nonché la verifica di ipotetici pesi derivanti da censo, livello o uso civico e, infine, un’informazione generale sulle spese fisse e su quelle straordinarie già deliberate.”
Il lavoro dello stimatore, passaggio dopo passaggio
L’esperto estimatore è una delle figure ausiliari del giudice chiamate a prestare le proprie competenze durante un processo, rendendone possibile lo svolgimento. Ecco in sintesi in cosa consiste il suo lavoro per un processo, passaggio dopo passaggio:
- il primo contatto tra perito e tribunale consiste nella convocazione informale innanzi al Cancelliere per il conferimento di incarico, durante il quale il Giudice nomina l’esperto suo ausiliario al fine di determinare un elemento della vendita come l’identificazione del bene e il suo prezzo;
- una volta nominato, per prima cosa il perito deve visionare la documentazione presente nel fascicolo e verificare la completezza della documentazione rispetto ai parametri legali. In caso di incompletezza, dovrà farne segnalazione al Giudice;
- dopodiché lo stimatore potrà procedere con un secondo e più accurato controllo e predisporre quanto necessario per il primo accesso all’immobile pignorato. La visione dell’immobile al suo interno rappresenta un adempimento essenziale alla redazione di un’utile perizia. La persona che occupa l’immobile deve essere informata con preavviso della visita del perito; nel caso invece il soggetto non sia disponibile o l’immobile risulti disabitato, il perito potrà ricorrere alla Forza Pubblica e a un fabbro;
- dopodiché l’esperto potrà dedicarsi alla stesura dei documenti che descrivano il bene pignorato. Tra questi:
– verifica della corrispondenza fra situazione di fatto e situazione catastale ed eventuale adeguamento dei dati catastali;
– verifica della corrispondenza fra i dati riportati nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione e i dati catastali;
– verifica della regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile pignorato, indicazione di eventuali abusi edilizi, della loro possibile sanatoria e dei relativi costi in via approssimativa;
– eventuale verifica del regime patrimoniale adottato dai coniugi;
– verifica dell’esistenza di contratti di locazione o di affitto agrario regolarmente registrati;
– verifica dell’esistenza di trascrizioni o iscrizioni successive alla trascrizione del pignoramento;
– acquisizione del titolo di acquisto del debitore esecutato e dei suoi danti causa fino al ventennio antecedente il pignoramento;
– verifica della esistenza di oneri condominiali rimasti inadempiuti;
– acquisizione della certificazione di destinazione urbanistica;
– nel caso il bene pignorato sia una quota di diritto reale su bene immobile, è buona prassi verificare anche la comoda divisibilità o meno dell’immobile.
Come si diventa esperti stimatori
Se sei arrivato fin qua, allora il mestiere del perito stimatore potrebbe fare al caso tuo!
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Per la partecipazione è previsto il riconoscimento di 12 crediti professionali, di cui 4 validi ai fini deontologici.
- Per conoscere il programma completo e le modalità di iscrizione, vai alla pagina dedicata al corso Il sistema perizie e stime. Le iscrizioni chiudono il 3 novembre!